[Update] วิธีเพิ่ม FAR ตามข้อกำหนดผังเมืองรวม | ลบ.ม. ภาษาอังกฤษ – NATAVIGUIDES

สำหรับบุคคลทั่วไปอาจจะยังไม่คุ้นเคยกับคำว่า FAR และ OSR มากเท่าไร แต่สำหรับ developer แล้ว FAR นั้นถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะนั่นหมายถึงสิทธิในการเพิ่มพื้นที่อาคารที่จะสามารถเพิ่มมูลค่าอาคารได้อีก จริงๆแล้ว FAR คือหนึ่งในข้อกำหนดทางผังเมืองรวมที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย โดยคำว่า FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio หรือ อัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน และ OSR ย่อมาจาก Open Space Ratio หรือ อัตราส่วนที่ว่างต่ออาคาร อย่างที่ทราบกันอยู่แล้วว่าในผังเมืองนั้นจะมีการกำหนดสีหรือการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น สีเหลืองหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีน้ำตาลหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่นมาก หรือสีแดงหมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบพาณิชยกรรม ซึ่งภายในข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภทนี้ นอกจากจะแบ่งแยกบทบาทของย่านแล้ว ยังมีตัวควบคุมเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามที่กำหนดไว้อีกด้วย TerraBKK Research จะขอยกตัวอย่้างคร่าวๆ เพื่อสร้างความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับ FAR, OSR และข้อกำหนดอื่นๆทางผังเมือง โดยยกตัวอย่างพื้นที่บริเวณแยกรัชดา-ลาดพร้าว (บริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าว) ดังรูป

จากภาพภายในวงกลม มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่ 3 ประเภท นั่นคือ สีส้ม ย.7 หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง, สีน้ำตาล ย.9 หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่นมาก และสีน้ำเงิน ส.-19 หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทสถานที่ราชการ หากมีที่ดินบริเวณนี้ 1,600 ตารางเมตร จะมีวิธีการคิด FAR และ OSR ดังนี้

• ที่ดิน 1,600 ตารางเมตร ในพื้นที่สีส้ม ย.7

  มีค่า FAR = 5 หมายความว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ 1,600×5=8,000 ตารางเมตร และมีค่า OSR=6 หมายความว่าจะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 8,000×6/100 = 480 ตารางเมตร 

• ที่ดิน 1,600 ตารางเมตร ในพื้นที่สีส้น้ำตาล ย.9

  มีค่า FAR = 7 หมายความว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ 1,600×7=11,200 ตารางเมตร และมีค่า OSR=4.5 หมายความว่าจะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 11,200×4.5/100 = 504 ตารางเมตร 

ส่วนที่ดินสีน้ำเงินนั้น โดยทั่วไปเอกชนหรือบุคคลทั่วไปไม่สามารถพัฒนาได้ เนื่องจากงดเว้นให้เป็นสถานที่ราชการ และไม่มีค่า FAR กำหนด จากค่า FAR ที่มีผลต่อพื้นที่ที่สามารถสร้างอาคารได้ สามารถตีความได้ว่า ยิ่งพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินแบบใดมีค่า FAR มาก ก็ยิ่งสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่มาก โดยค่า FAR และ OSR จะแปรผันตามพื้นที่ที่้เน้นให้เกิดการพัฒนาแนวดิ่งหรือพื้นที่เมืองชั้นในที่ไม่หลงเหลือที่ดินให้พัฒนามากนัก ซึ่งค่า FAR ที่สูงที่สุด จะอยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินสีแดงหรือพาณิชยกรรมนั่นเอง ในผังเมืองรวมกรุงเทพฉบับใหม่ จะมีการเพิ่มข้อกำหนดนอกเหนือไปจาก FAR และ OSR นั่นคือ BAF (Biotope Area Factor) หรือพื้นที่ที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ โดยจะกำหนดให้มีอัตราส่วนไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่ OSR เช่น OSR = 504 ตารางเมตร ก็จะต้องมีพื้นที่ BAF ไม่น้อยกว่า 252 ตารางเมตร นอกเหนือจากพื้นที่ OSR เดิม แต่ในข้อกำหนดผังเมืองรวมกรุงเทพ ก็ยังมี มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (Incentive Measure) เพื่อยกเว้นและผ่อนปรนสำหรับผู้ประกอบการ โดยมีการให้  Bonus FAR หรือค่า FAR เพิ่มจากที่มีอยู่ในผังสี โดยมีเงื่อนไขอยู่ทั้งหมด 4 ข้อด้วยกัน ได้แก่ 1. การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ – นั่นคือหากมีการจัดสรรที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขข้างต้น จะได้ Bonus FAR 4 ตร.ม. ต่อพื้นที่เพิ่ม 1 ตร.ม. 2. การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อการใช้ประโยชน์สาธารณะ – ในกรณีนี้อยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินเฉพาะ ย.8-ย.10 (สีน้ำตาล) และ พ.2-พ.5 (สีแดง) โดยหากจัดสรรให้เป็นพื้นที่โล่งเพื่อส่วนร่วม อย่างเช่น พื้นที่ทางเดินบริเวณห้างสรรพสินค้า จะมีพื้นที่เพิ่ม 5 ตร.ม. ต่อพื้นที่ว่าง 1 ตร.ม. 3. การจัดให้มีที่จอดรถยนต์ในพื้นที่ภายในรัศมี 500 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า – ในกรณีนี้ผ่อนปรนเฉพาะสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย, สถานีอ่อนนุช, สถานีลาดกระบัง, สถานีหัวหมาก, สถานีบางบำหรุ, สถานีตลิ่งชัน, สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่งเท่านั้น โดยที่จอดรถยนต์ 1 คัน จะได้พื้นที่เพิ่ม 30 ตร.ม. 4. การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการกักเก็บน้ำฝนในอาคารหรือแปลงที่ดิน – อย่างเช่นการทำ roof top garden หรือการทำที่ระบายน้ำฝน โดยเงื่อนไขคือ การกักเก็บน้ำฝน 1 ลบ.ม. ต่อพื้นที่ดิน 50 ตร.ม. สามารถเพิ่ม FAR ในอัตราส่วนร้อยละ 5 5. การก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน – ในกรณีนี้ อาคารดังกล่าวจะต้องผ่านเกณฑ์มาตรฐานของ Green Building เท่านั้น ข้อกำหนดดังกล่าว จัดทำขึ้นเพื่อกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ควบคู่ไปกับการควบคุมมาตรฐานทางสิ่งแวดล้อม เพื่อให้เกิดการพัมนาร่วมกันทั้งภาครัฐและเอกชน อีกทั้งยังส่งเสริมให้มีการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่ได้มีเพียงแค่เพื่อที่อยู่อาศัยอย่างเดียว แต่เพื่อให้เกิดการใช้พื้นที่เมืองร่วมกันได้อย่างมากขึ้น — เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

You must enable JavaScript to use foursquare.com

We use the latest and greatest technology available to provide the best possible web experience.
Please enable JavaScript in your browser settings to continue.

Download Foursquare for your smart phone and start exploring the world around you!