Table of Contents
วางมัดจำซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ สำคัญอย่างไร
นอกจากการดูบทความนี้แล้ว คุณยังสามารถดูข้อมูลที่เป็นประโยชน์อื่นๆ อีกมากมายที่เราให้ไว้ที่นี่: ดูความรู้เพิ่มเติมที่นี่
วางมัดจำซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ สำคัญอย่างไร
จานวา
ฟังชั่วคราวจำชั่วโคตร
ทำไมต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน มีความสำคัญยังไง รายละเอียดสำคัญอะไรที่ต้องระบุ Koy My Property Pro
สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน เป็นสิ่งที่คนคิดจะมีบ้านหลังแรกควรให้ความใส่ใจและเข้าใจเสียก่อน ถ้าละเลยในสัญญาดังกล่าวทำให้เกิดปัญหาในภายหลังได้
วันนี้ก้อยพามารู้จักสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมาเพื่อให้เกิดความระมัดระวังและเข้าใจมากขึ้น
แม้ว่าทางกฎหมายไม่ได้บังคับเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่การทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านเป็นการแสดงเจตนาของผู้ซื้อว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย โดยจะวางเงินมัดจำเป็นการประกันว่าจะซื้อจะขายกัน และจะโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่เขียนกำหนดเอาไว้ในสัญญา โดยนอกจากที่จะเป็นหลักประกันว่าผู้จะซื้อจะมีการซื้อจริงแล้วนั้น ยังเป็นหลักประกันว่าผู้จะขายจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นี้ให้กับบุคคลอื่น
ถ้าหากผู้จะซื้อเกิดทำผิดสัญญา ผู้จะขายสามารถยึดเงินมัดจำได้
แต่หากผู้จะขายนั้นเป็นฝ่ายผิดสัญญา ก็จะสามารถเรียกเงินมัดจำคืน และฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายได้ โดยก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านต้องอ่านข้อมูลอย่างละเอียดก่อนที่จะเซ็นต์ชื่อเพื่อความปลอดภัยและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้ค่ะ
ให้เรื่องอสังหาฯเป็นเรื่องง่ายกับ My Property Pro
รับฝากขายเช่าอสังหาริมทรัพย์
ทุกประภท
ช่องทางการติดต่อ
ทักคุณก้อยⓀⓄⓎ✆℡: 0638242656
Line ➲ https://bit.ly/2FDfUyz
Line ➲ https://bit.ly/2JsCr0N
Inbox 📩
http://m.me/mypropertypro
……………….
Facebook fan page
https://www.facebook.com/MyPropertyPro9/
……………….
Website
http://mypropertypro.myweb.in.th/
……………….
YouTube ⏩ https://bit.ly/3cl3BCd
TikTok ⏩ https://bit.ly/2Zgrir8
สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย ทำไมต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย ขายบ้าน ขายที่ดิน ขายฝากบ้าน คอนโดให้เช่า บ้านเช่า เช่าคอนโด ซื้อบ้าน อสังหาริมทรัพย์ kaidee mypropertypro 4289
Credit : Bensound.com/Freepik.com
อย่าแม้แต่จะคิด :ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ถ้าไม่รู้ถ้อยคำนี้?
อย่าแม้แต่จะคิดทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน
สันติ ดวงสว่าง เพลงเก่าที่น่าฟัง สัญญาเมื่อสายัณห์ ทหารบกพ่ายรัก
ฎีกา InTrend ep.32 สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกินส่วน..เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่
ฎีกา InTrend ep.32 สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกินส่วนจะถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, จีรวรรณ เจริญยศ
Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer \u0026 Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer \u0026 Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator \u0026 Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล
ในการทำสัญญาต่าง ๆ มักมีการกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่มีหนี้หรือหน้าที่ต้องทำตามสัญญานั้นต้องวาง “มัดจำ” ไว้เพื่อให้เป็นหลักประกันแก่อีกฝ่ายว่าเมื่อถึงกำหนดตามสัญญาแล้ว จะมีการชำระหนี้ตามที่ตกลงไว้ หากไม่มีการชำระหนี้ มัดจำนี้ตามปกติย่อมจะถูกริบได้ แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นในกรณีที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้คือหากจำนวนมัดจำที่ถูกกำหนดให้วางไว้มีจำนวนสูงมาก การริบมัดจำที่สูงมากนี้จะกลายเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่
นายเก่งได้ตกลงทำสัญญาซื้อที่ดินแปลงหนึ่งจากนายกล้า โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง แต่พอถึงกำหนดชำระราคาและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามที่สัญญากำหนดปรากฏว่าไม่มีการชำระราคาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมานายเก่งได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมกับนายกล้าอีก โดยตกลงให้นำเงินมัดจำในสัญญาเดิมมาเป็นมัดจำในสัญญาใหม่และนายเก่งวางเงินมัดจำเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง แต่เมื่อถึงกำหนดก็ยังมีปัญหาคล้ายเดิมและยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
นายเก่งและนายกล้ามาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมอีกเป็นครั้งที่สาม โดยมีข้อตกลงคล้ายเดิมที่ให้นำมัดจำสัญญาเก่ามาเป็นมัดจำตามสัญญาใหม่แล้วนายเก่งวางเงินมัดจำเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง แต่ก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันอีก
ทั้งคู่มาตกลงทำสัญญากันอีกเป็นครั้งที่สี่ โดยตามสัญญานี้กำหนดราคาที่ดินเป็นเงิน 3,900,000 บาท และให้นำมัดจำเดิมตามสัญญาทั้งสามครั้งมารวมกับเงินที่วางเพิ่มรวมเป็นมัดจำ 1,700,000 บาท แต่สุดท้ายเมื่อพ้นกำหนดเวลาก็ไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเนื่องจากนายเก่งรวบรวมเงินไม่พอชำระราคาทั้งหมด นายกล้าจึงริบมัดจำทั้งหมด
นายเก่งจึงมาฟ้องขอเรียกเงินมัดจำที่วางไว้คืนอ้างว่าเป็นการริบมัดจำที่ไม่เป็นธรรม
การวางมัดจำตามสัญญาตามปกติย่อมเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นเป็นหลักฐานว่ามีการทำสัญญากัน เพราะมิฉะนั้นคงไม่มีความจำเป็นต้องนำสิ่งที่มีค่าเช่นเงินมาวางให้ไว้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง นอกจากนั้น มัดจำยังเป็นหลักประกันสำหรับการปฏิบัติตามสัญญาของฝ่ายที่นำมัดจำนั้นมาวางไว้ด้วย
ด้วยเหตุที่เป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญานี้ ทำให้หากฝ่ายที่วางมัดจำไว้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือไม่ชำระหนี้ที่กำหนดไว้ คู่สัญญาที่เป็นเจ้าหนี้ตามสัญญานั้นย่อมมีสิทธิที่จะริบมัดจำนั้นได้ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ โดยไม่ได้มีการกำหนดเรื่องการลดจำนวนมัดจำที่จะริบได้เหมือนกรณีที่กำหนดเบี้ยปรับไว้สูงเกินส่วน
อย่างไรก็ตาม ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 กำหนดไว้ว่าในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ แต่ปัญหาประการหนึ่งคือบทบัญญัตินี้ใช้เฉพาะกับกรณีที่เป็น “สัญญาสำเร็จรูป” หรือจะใช้กับสัญญาอะไรก็ได้
ตามปกติสัญญาที่มักปรากฎข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมมักจะเป็นสัญญาที่เป็นแบบฟอร์มสำเร็จรูปที่คู่สัญญาที่มีอำนาจต่อรองมากกว่ากำหนดเงื่อนไขทุกอย่างไว้แล้ว อีกฝ่ายทำได้เพียงเลือกว่าจะลงชื่อทำสัญญาด้วยหรือไม่ แต่ข้อกำหนดในเรื่องมัดจำนี้กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะใช้เฉพาะกับสัญญาสำเร็จรูป นอกจากนั้นในกฎหมายดังกล่าวก็มีกรณีที่ใช้บังคับกับสัญญาที่ไม่จำเป็นต้องเป็นสัญญาสำเร็จรูปก็ได้ เช่น สัญญาขายฝาก ดังนั้น การริบมัดจำที่สูงเกินส่วนไม่ว่าจะเป็นในสัญญาใด ๆ ก็ตามก็อาจอยู่ในข่ายที่ศาลจะลดจำนวนที่จะริบให้เหมาะสมกับความเสียหายจริงที่เกิดขึ้น
แต่การที่กฎหมายกำหนดให้ศาลลดจำนวนมัดจำที่จะริบนี้ไม่ได้บังคับว่าแม้จะปรากฏว่ามัดจำนั้นมีจำนวนสูงมากแล้วศาลจะต้องลดให้เสมอไป การลดหรือไม่ลดเป็นเรื่องที่ศาลจะต้องพิจารณาความเหมาะสมในแต่ละกรณีไป
สำหรับในเรื่องระหว่างนายเก่งกับนายกล้านี้ จะเห็นได้ว่ามีการทำสัญญาซื้อขายกันรวมแล้วถึงสี่ครั้ง เหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะเมื่อมีการทำสัญญากัน นายเก่งซึ่งเป็นผู้ซื้อไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาได้ ทำให้ต้องทำสัญญากันใหม่ เพียงแต่ให้เอามัดจำตามสัญญาเดิมมารวมไว้แล้วให้นายเก่งวางมัดจำเพิ่ม จนกระทั่งถึงสัญญาที่ทำครั้งที่สี่ นายเก่งก็ยังหาเงินมาชำระราคาไม่ได้ จนเป็นเหตุให้นายกล้าริบมัดจำ
หากมองเฉพาะที่จำนวนมัดจำที่ถูกริบจะเห็นว่าเป็นจำนวนที่สูงมากถึง 1,700,000 บาท จากราคาซื้อขายทั้งหมด 3,900,000 บาท หรือเกือบถึงครึ่งหนึ่งของราคาซื้อขาย แต่เหตุที่ทำให้มัดจำสูงเป็นเพราะนายเก่งผิดสัญญามาแล้วถึงสามครั้งเอง เพียงแต่นายกล้ายอมให้เอามัดจำตามสัญญาก่อน ๆ ที่ความจริงนายกล้ามีสิทธิริบได้อยู่แล้วตามสัญญาแต่ละครั้งมารวมเข้าด้วยกันเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่จะชำระกันเท่านั้น ทำให้ในคดีนี้ศาลฎีกาเห็นว่าแม้จำนวนมัดจำจะสูง แต่ตามพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นล้วนแต่เป็นความผิดของนายเก่งเอง จึงไม่สมควรจะลดมัดจำให้
บทเรียนจากเรื่องนี้คงพอจะกล่าวโดยสรุปได้ว่า การกำหนดให้วางมัดจำเป็นจำนวนที่สูงมาก หากต้องริบมัดจำแล้วปรากฏว่ามัดจำนั้นสูงเกินส่วนจากความเสียหายที่เกิดขึ้น กฎหมายให้อำนาจศาลลดมัดจำที่จะริบนั้นได้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับพฤติการณ์ของแต่ละเรื่องด้วย หากมีพฤติการณ์เช่นกรณีนี้ ศาลจะไม่ลดจำนวนมัดจำที่จะริบก็ได้
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2563)
นอกจากการดูหัวข้อนี้แล้ว คุณยังสามารถเข้าถึงบทวิจารณ์ดีๆ อื่นๆ อีกมากมายได้ที่นี่: ดูบทความเพิ่มเติมในหมวดหมู่MAKE A WEBSITE